Est-il plus avantageux d’être marié pour acheter un bien immobilier ensemble?
Sur le plan juridique, l'achat d’une habitation est principalement lié au droit de propriété et au droit d'héritage. Pour les partenaires mariés, un certain nombre de questions relatives à ces droits sont réglées automatiquement, alors que les partenaires cohabitants doivent entreprendre des démarches supplémentaires.
En principe, les cohabitants légaux et les cohabitants de fait ont chacun leur propre patrimoine. Ils n’ont pas de biens communs. Ainsi, lorsqu'ils achètent une habitation ensemble, ils en possèdent chacun une partie et l’habitation leur appartient « en indivision ». Le droit de propriété est divisé entre eux, de manière mathématique et abstraite. Dans le cas des couples mariés, la maison devient un "patrimoine commun". Et, même si vous vous êtes mariés après l'achat de la maison, vous pouvez toujours la classer dans la catégorie "patrimoine commun". Comme nous le verrons plus loin dans cet article, cela a des implications importantes pour le droit des successions.
Acheter une maison en tant que couple marié
En termes de propriété et d'héritage, il est intéressant d'être marié au copropriétaire de la maison. Si vous vous mariez, vous tombez toujours dans le champ d’application d’un régime matrimonial. Pour la plupart des couples, il s’agit du régime légal de communauté car il s'applique automatiquement à tous ceux qui se marient sans contrat de mariage.
Pour les couples déjà mariés au moment de l'achat de la propriété, celle-ci tombera automatiquement dans le patrimoine commun, comme c’est le cas de tous les achats communs des époux effectués pendant le mariage. Si vous vous mariez après l'achat du bien, vous devrez entreprendre certaines démarches pour que cette maison soit intégrée dans le patrimoine commun. Celai peut se faire par la signature d'un contrat de mariage chez un notaire, par lequel les partenaires font entrer le logement précédemment acheté dans le patrimoine commun.
Cela signifie qu'au décès d'un partenaire, les biens communs et l’habitation reviennent au partenaire survivant. En outre, le partenaire survivant ne devra pas payer de droits de succession. Ce contrat de mariage prime sur la loi de l'héritage, car la loi estime que la maison reviendra de toute façon aux enfants. La maison reviendra donc d'abord au partenaire survivant, tant la propriété que l'usufruit. Attention : ceci ne s'applique que lorsqu'il n'y a pas de beaux-enfants.
Acheter une maison en tant que cohabitants légaux
Si vous achetez un bien immobilier à 2 sans être mariés, vous serez chacun propriétaire d'une partie du bien que vous avez acheté. Si l'un des deux décède, la pleine-propriété de la part du conjoint décédé ne reviendra donc pas à l'autre membre du couple.
C’est le droit successoral qui domine ici: cela signifie que si l'un des deux décède, la pleine-propriété de la part du conjoint décédé ne reviendra pas à l'autre partenaire cohabitant. La propriété passera à la famille du partenaire décédé alors que le partenaire survivant n’aura droit qu’à l'usufruit et les effets mobiliers. Cela signifie qu'il peut continuer à vivre dans la maison pour le reste de sa vie, sans avoir à payer de frais aux héritiers légaux. En revanche, la "nue-propriété" sera transmise à la famille du défunt.
Le partenaire survivant peut se faire protéger dans une déclaration de cohabitation légale. Vous pouvez ainsi insérer dans votre acte d’achat une clause d’accroissement. Cela peut se faire, par exemple, en incluant votre partenaire dans votre testament. En outre, l'impôt sur les successions est supprimé si les cohabitants légaux peuvent prouver qu'ils ont effectivement vécu ensemble pendant plus de 3 ans.
Toutefois, avec un testament, vous ne pouvez pas contourner complètement le droit des successions, ce qui signifie que les enfants du défunt auront de toute façon droit à au moins une partie des biens du défunt. C'est pourquoi de nombreux notaires recommandent de combiner un testament avec une clause d’accroissement. Il s'agit d'un contrat dans lequel les partenaires stipulent que le conjoint survivant obtient la propriété de l'ensemble de la maison. Toutefois, une clause d’accroissement n'est possible que si les deux partenaires possèdent la moitié de la maison et ont une espérance de vie similaire.
Acheter une maison en tant que cohabitants de fait
Si vous concluez un contrat de cohabitation de fait, le partenaire survivant n'est guère protégé. Cela signifie que le partenaire n'est pas un héritier légal et ne jouit pas de l'usufruit de cette part.
En d'autres termes, les biens passent automatiquement aux héritiers du défunt. En réalité, cela signifie presque toujours que la maison devra être vendue si le survivant ne peut pas racheter la part du partenaire décédé. En effet, il ou elle ne peut pas continuer à y vivre, comme c'est le cas pour les cohabitants légaux.
Sources: www.notaires.be